Sú dva spôsoby, ako sa dostať k vysnívanému bývaniu: rekonštrukcia a novostavba. My sa vám pokúsime ukázať, čo všetko vás čaká.
Zdanlivo jednoduchšou cestou je kúpa pozemku a výstavba nového domu podľa našich potrieb. Je to ideálne, v prípade, ak máme dostatok finančných prostriedkov hneď na začiatku a počas výstavby máme kde bývať. Náročnejší spôsob, ako sa dostať k bývaniu, je kúpa staršieho domu. Prípadne ak takýto dom vlastníme, môžeme sa ihneď sťahovať alebo ho postupne zrekonštruovať.
Plusy a mínusy rekonštrukcie
aj novostavby:
Novostavba
V tomto prípade máme voľnú ruku, takže všetko prispôsobíme našim predstavám. Ďalšou veľkou výhodou novostavieb sú najnovšie stavebné materiály, vďaka ktorým investor ušetrí napríklad na vykurovaní nezanedbateľné prostriedky. Z finančného hľadiska je veľmi ťažké porovnať novostavbu a rekonštrukciu - veľmi dôležité je objektívne posúdenie odborníkom. Pri pohľade do budúcnosti sa však správne navrhnutá a postavená novostavba javí ako úspornejšie riešenie.
Pri novostavbe by mal stavebník mať vypracovaný harmonogram prác a dodávok materiálov pre efektívne využívanie času stavebných činností. Treba si uvedomiť, že nie na každom pozemku je možné stavať:
• Vyňatie pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu je možné, ale môže byť nákladné a komplikované, a to aj v prípade, ak je stavebný pozemok zahrnutý do intravilánu / budúcej plánovanej výstavby,
• Pod budúcim pozemkom môžu byť umiestnené zabudnuté, ale aj funkčné technologické zariadenia, ako napr. rúry plynovodov, diaľkové elektrické vedenie a pod. Pri vyňatí pozemku z pôdneho fondu je potrebný súhlas celkovo 17 inštitúcií (vodárne, plynárne, správcovia elektrických sietí a pod. )
• Obmedzením môže byť rozhodnutie o stavebnej uzávere či o chránenej časti krajiny,
• Zaradenie do vyššieho stupňa ochrany životného prostredia môže v konečnom dôsledku znamenať minimálne značne sťažené stavebné aktivity,
• Veľkosť, tvar, orientácia a členitosť pozemku - záleží jednak na projekte a zamýšľanej veľkosti domu a jednak na platných právnych normách upravujúcich otázky ako minimálna vzdialenosť stavieb, minimálna vzdialenosť od cesty a pod., ako aj celý rad výnimiek z týchto pravidiel (upravuje Vyhláška 532/2002 Ministerstva životného prostredia SR).
• V prípade terénnych úprav pozemku je niekedy potrebné predchádzajúce povolenie stavebného úradu. Geologické podložie. Je vhodné preveriť aj takéto otázky, ak sme to nezverili architektovi zabezpečujúcemu projektové práce.
O možnosti konkrétnej realizácie konkrétneho projektu na konkrétnom pozemku je vhodné sa najskôr poradiť s príslušným stavebným úradom a až potom podpísať kúpnu zmluvu.
Rekonštrukcia
Pred každou rekonštrukciou je potrebné si položiť otázku: V akom stave je dom a jeho stavebné prvky a čo všetko je potrebné opraviť? V tejto fáze je dobré urobiť stavebnotechnický prieskum, ktorý určuje, či jednotlivé konštrukčné prvky môžu aj naďalej slúžiť svojmu účelu, hľadá nedostatky a príčiny porúch. Objekt je najlepšie preveriť celý od základov až po strechu vrátane všetkých zvislých aj vodorovných konštrukcií. Zmyslom stavebnotechnického prieskumu je zabrániť zbytočnej likvidácii pôvodných a nepoškodených konštrukcií.
Ďalšie komplikácie
Často je nevyhnutná kompletná rekonštrukcia. To zahŕňa aj demontáž starých sietí (rozvodov vody, kanalizácie, plynu, elektriny, kúrenia) a ich nahradenie novými. Na hrubý odhad nákladov na rekonštrukciu nám poslúži pravidlo, že novostavba rodinného domu je po dokončení hrubej stavby približne v jednej tretine investičných nákladov. Dom určený na celkovú rekonštrukciu (ak má vyhovujúci krov a strechu) je približne na úrovni hrubej stavby až po zistení a náprave všetkých porúch nosných aj nenosných konštrukcií a po vybúraní všetkých prvkov, ktoré treba odstrániť vzhľadom na dispozičné zmeny. Tieto zásahy sa môžu rovnať a často aj prevýšiť uvedenú jednu tretinu nákladov, ktoré vyžaduje hrubá stavba.
Kedy musíte rekonštrukciu ohlásiť na stavebnom úrade? Pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí, – pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti.
Stavebné povolenie ani ohlásenie nie je potrebné pri oprave fasády, oprave a výmene strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmene odkvapových žľabov a odtokových zvodov, oprave oplotenia a výmene jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa, oprave a výmene nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí.
Nech je už naše rozhodnutie akékoľvek, malo by prísť až po zrelej úvahe. Dôležité je, aby sme si vytvorili domov, v ktorom sa budeme dobre cítiť. Nenadarmo sa hovorí: „Môj dom, môj hrad“.
Autor: jb